Méthodes d’inspection

Suite à notre premier article, nous revenons avec des explications plus approfondies sur le processus de vérification des façades de votre bâtiment. Nous rappelons que la base légale de la vérification des façades est le Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment, entré en vigueur le 18 mars 2013. Depuis cette date tous les bâtiments de 5 étages et plus doivent présenter un rapport de vérification de leurs façades à chaque 5 ans, signé par un ingénieur ou un architecte.

Au sujet de la méthodologie, l’article 378 dudit règlement laisse au professionnel (ingénieur ou architecte) la responsabilité du choix des méthodes, de même que tout éventuel test, examen et mise-en essai. Il n’est donc pas nécessaire que le propriétaire prépare un devis ou indiquer un nombre d’ouvertures exploratoires, car « l’ingénieur ou l’architecte commande tout test, examen et mise à l’essai qu’il juge nécessaire ». La Régie du bâtiment dans son guide explicatif recommande des mesures basées en partie sur les normes américaines ASTM (American Standard for Testing and Materials) : une inspection générale (visuelle, non-destructive) et une inspection détaillée. Quelle est la différence entre les deux ?

L’inspection générale s’effectue à une distance minimale de 6 pieds (1.8 m) de la façade et explore l’état général de l’enveloppe. Le professionnel devrait se munir d’outils de prise de vue de haute performance (jumelles, caméra HD, etc.). Après cette étape le professionnel a déjà une très bonne idée de la direction à prendre dans sa démarche. Les zones critiques sont ciblées, le plan pour l’inspection détaillée doit être complété.

L’inspection détaillée implique l’accès à une distance de moins de 6 pieds de l’enveloppe. Le professionnel peut demander au propriétaire l’accès à des escaliers, toiture, balcons et autres éléments. L’inspection détaillée peut aussi être réalisée à l’aide d’équipement de levage en hauteur (à titre d’exemple : nacelle, plateforme suspendue, camion-grue), échelle ou escabeau, etc. Certains de ces équipements doivent être déclarés à la municipalité (service d’urbanisme) afin qu’un permis d’occupation de la rue soit émis. Tout élément est pris en considération dans le calcul du coût de ce permis : rue d’ordonnance, rue secondaire, stationnement, places de stationnement avec parcomètre.

Si requis et/ou au besoin, le nombre et la localisation des percées (ouvertures exploratoires) seront décidés par le professionnel, qui exige des interventions telles que :

• Entrepreneurs spécialisés pour effectuer des percées (maçons);
• Laboratoires d’analyse des échantillons;
• La remise de l’enveloppe dans son état d’origine, avant le début des travaux; trouver le matériel d’origine ou similaire, assurer la réparation correcte et l’étanchéité appropriée.

… Et si on décèle une condition dangereuse ?

Voici trois articles du Règlement qui expliquent la démarche à suivre :

Art. 375 : « Constitue une condition dangereuse aux fi ns de la présente sous-section, toute condition dans laquelle se trouve un bâtiment lorsqu’un élément de l’une de ses façades peut, de façon imminente, se détacher du bâtiment ou s’effondrer et causer des blessures aux personnes. »

De plus, à l’article 377 on lit : « Lorsque l’ingénieur ou l’architecte chargé de faire la vérification relève la présence de conditions dangereuses, il en informe le propriétaire et la Régie ainsi que des mesures d’urgence mises en place ou à mettre en place sans délai pour éliminer ces conditions dangereuses. » La Régie du bâtiment a mis sur place un protocole à suivre en cas de condition dangereuse :

Art. 376. Lorsqu’en cours de vérification ou autrement une condition dangereuse est détectée, le propriétaire doit :

1° mettre en place sans délai les mesures d’urgence pour assurer la sécurité des occupants et du public;

2° en aviser la Régie sans délai;

3° fournir par écrit à la Régie, dans les 30 jours, une description, élaborée par un ingénieur ou un architecte, des travaux correctifs à réaliser pour éliminer la condition dangereuse de même que, pour approbation, un échéancier des travaux correctifs;

4° s’assurer que les travaux sont réalisés conformément à la description, à la planification et à l’échéancier susmentionnés;

5° obtenir, à la fin des travaux, un rapport de vérification confirmant le caractère sécuritaire des façades du bâtiment;

6° transmettre à la Régie une lettre signée par l’ingénieur ou l’architecte confirmant que tous les travaux correctifs sont complétés à sa satisfaction et qu’il n’y a plus de condition dangereuse.

Il est donc recommandable de s’assurer, avant le début de la vérification, quel est le mandat du professionnel et si celui-ci inclut la démarche auprès de la Régie. Suite à l’envoi en ligne du formulaire de signalement d’une condition dangereuse (https://www.rbq.gouv.qc.ca/fileadmin/medias/pdf/Formulaires/francais/formulaire-declaration-condition-dangereuse.pdf ) un dossier sera ouvert et un inspecteur contactera le propriétaire ou le professionnel. Une fois la condition dangereuse éliminée, un rapport émis par le professionnel sera transmis par celui-ci ou par le propriétaire à la Régie, pour fermer le dossier. Un élément à mentionner dans ce même sujet est la visite des lieux. L’inspection, visuelle ou détaillée, implique le plus possible un champ visuel libre, mais en réalité le professionnel est souvent bloqué dans son investigation par des arbres, d’autres bâtiments voisins, des clôtures et même des plantes grimpantes. Le propriétaire doit s’assurer que le professionnel qui envoie une offre de service ait pris connaissance de l’état des lieux.

Voici en résumé le déroulement typique d’une vérification des façades :

Le budget à prévoir pour la vérification des façades

Voici ce qu’inclut généralement une offre de services pour l’inspection des façades :

• Honoraires du/des professionnel/s. Important à vérifier si le montant des honoraires inclue les suivants:
  • Intervention auprès de la Régie du bâtiment (signalement, correspondance)
  • Émission des documents pour l’installation du périmètre de sécurité et/ou autres mesures d’urgence 
  • Émission des directives pour éliminer la condition dangereuse (plans, devis)
  • Suivi des travaux
  • Émission d’un rapport incluant une description détaillée des travaux correctifs réalisés ou à réaliser (si ces travaux ne sont pas effectués dans les 30 jours qui ont suivi la découverte de la condition dangereuse). Dans ce dernier cas il faut aussi annexer un échéancier des travaux qui devra être approuvé par la Régie du bâtiment.
• Équipement de levage en hauteur : location, installation, déplacement durant l’inspection, assurances si l’équipement reste sur les lieux plusieurs jours,
• Permis municipal d’occupation de la voie publique, incluant les stationnements publics et les places de stationnement à parcomètre;
• Ouvertures : taux des maçons, équipement de levage pour les maçons (possibilité d’utiliser l’équipement que le professionnel a déjà sur place), coût des matériaux 
• Testes : coût exigé par des laboratoires d’analyses spécialisés pour effectuer des tests sur les échantillons prélevés par les percées exploratoires;
• Remise en état du site et des surfaces, nettoyage des lieux;
• Réparation du gazon / aménagement paysager.
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Ne vous laissez pas envoûter par des prix très bas : ils peuvent cacher un travail incomplet. De même, les prix très élevés peuvent vous obliger à accepter des travaux non-nécessaires. Demandez des explications, des détails et la ventilation du prix global. Comparez les soumissions. Demandez aux professionnels des références d’autres projets similaires. … Et pourquoi pas, demandez l’avis d’autres propriétaires à qui vous faites confiance !

CONCLUSION

Dans ce domaine qui est encore en cours d’adaptation à la réalité des professionnels et des propriétaires, il est essentiel de bien comprendre le sujet avant d’accepter une offre de services. Nous travaillons tous dans l’intérêt du public, pour assurer sa protection.

Daniela Petrulian, Ing., M.Ing., MBA
Présidente – Consultants Facades Plus