Expertise en bâtiment, Entretien du bâtiment, Inspection de façades, Loi 122

La Loi 122 et ses exceptions : quand la structure ne compte pas d’étages

14
Oct

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi 122 au Québec, les propriétaires de bâtiments de 5 étages et plus sont soumis à des obligations strictes d’entretien et d’inspection, notamment en ce qui concerne la vérification périodique des façades. Mais qu’en est-il des structures qui semblent massives ou élevées, mais ne comportent pas réellement d’étages intérieurs?

Dans cet article, on fait le point sur une zone grise méconnue de la Loi 122 : les bâtiments en hauteur sans dalles intérieures, et pourquoi ils ne sont pas nécessairement visés par les exigences d’inspection des façades.

Ce que dit la Loi 122

La Loi 122 modifie notamment le Code de sécurité du Québec, en ajoutant des obligations aux propriétaires de bâtiments pour assurer la sécurité du public. L’une des principales exigences : une inspection de façade par un professionnel qualifié tous les 5 ans pour les bâtiments de 5 étages ou plus hors sol.

Mais la notion d’ « étage » n’est pas simplement une question de hauteur totale. Ce qui compte, c’est la présence de planchers ou dalles intérieures, qui forment des niveaux habitables ou accessibles.

 

Hauteur versus nombre d’étages

Un bâtiment peut être très haut, sans pour autant comporter cinq étages. Voici quelques exemples typiques :

  • Église ou cathédrale
  • Théâtres ou autres bâtiments culturels avec dalles sur sol seulement
  • Bâtiment industriel et halles de production
  • Silo agricole ou industriel : plusieurs dizaines de mètres de haut, mais espace vide à l’intérieur.
  • Réservoir d’eau (château d’eau) : structure surélevée sans planchers.
  • Tour d’éclairage ou de communication : parfois partiellement accessible, mais sans dalles horizontales à intervalles réguliers.
  • Hangar industriel avec grande hauteur libre, mais sans division en étages
  • Tours d’ascenseur ou cages d’ascenseur indépendantes
  • Fours industriels ou cheminées de grande hauteur
  • Centres sportifs, salles de spectacles, arénas ou gymnases avec toiture très élevée et dalle sur sol seulement
  • Hall d’entrée monumental ou centre commercial de grande hauteur mais avec dalle sur sol seulement

 

La définition d’un étage (selon le Code de sécurité)

  • Dans le contexte réglementaire, un étage est défini comme une portion de bâtiment comprise entre deux planchers (ou entre un plancher et le toit), avec un usage fonctionnel (circulation, entreposage, occupation). Il ne suffit donc pas qu’un bâtiment soit haut pour être considéré comme un « bâtiment à étages ».

 

Cinq bonnes raisons de faire vérifier les façades, même sans obligation légale

  1. Prévenir les détériorations coûteuses

  • Une inspection préventive permet de repérer tôt les signes de dégradation (fissures, infiltration d’eau, corrosion des ancrages, etc.).
  • Plus un problème est détecté tôt, moins les réparations sont coûteuses.

  1. Assurer la sécurité du public et des employés

  • Même si la loi ne vous y oblige pas, en cas de chute de matériau, votre responsabilité civile peut être engagée.
  • Une façade mal entretenue peut mettre en danger les passants, les travailleurs ou les usagers.

  1. Protéger la valeur de l’actif immobilier

  • Un bâtiment bien entretenu conserve une meilleure valeur à long terme.
  • C’est aussi un argument favorable lors d’une vente, d’un refinancement ou pour attirer des locataires commerciaux.

  1. Préparer l’avenir réglementaire

  • Les normes évoluent. Ce qui n’est pas obligatoire aujourd’hui pourrait le devenir demain.
  • Avoir des rapports d’inspection à jour montre votre sérieux en matière d’entretien.

  1. Mieux planifier les travaux futurs

  • Une inspection peut s’intégrer dans un plan de maintien d’actifs.
  • Elle permet de prioriser les interventions et d’étaler les coûts dans le temps.

En résumé

Ce n’est pas parce qu’un bâtiment est exempté par la loi qu’il est exempté de risques. Faire vérifier vos façades, même de manière ponctuelle ou visuelle, reste une pratique de gestion responsable et préventive.

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